Формирование цен на недвижимость определяется совокупностью внешних факторов, которые можно разделить на две группы локальные и глобальные. К локальным факторам формирования цены на жильё можно отнести территориальное расположение дома, этаж, на котором расположена квартира, её состояние и прочее. Для того чтобы сформулировать прогноз цен на жильё в 2013 году, нужно учесть темпы развития макроэкономики страны, объективно оценивать политическую и экономическую ситуацию страны. Так как страна у нас огромная, то и цены в регионах разные. Потому что в каждом регионе и городе свой темп развития производства, уровень развития экспорта и импорта и доход населения разный. Поэтому рынок жилья в Москве, например, предлагает самые высокие цены по территории Российской Федерации, но цены на жильё в Москве ниже, чем в Париже и в Лондоне.
За период 2012 года цены на недвижимость не потерпели особых изменений. По предварительным итогам рост цен за 2012 год на первичном рынке недвижимости составил 12,4%, на вторичном 7,1%. Для сравнения, в 2011 году рост цен на первичном рынке недвижимости составил 23,2%, на вторичном 3,6%. Так какой же будет стоимость жилья в 2013 году? Многие специалисты считают, что введение в 2013 году налога на недвижимость не повлечёт за собой снижение цен. Так как граждане Российской Федерации по-прежнему нуждаются в жилье. Кроме того, нельзя опускать тот факт, что в 2012 году в связи с реформами в Органах Внутренних Дел, новоиспечённым полицейским существенно подняли заработную плату, соответственно, это увеличивает их платежеспособность по ипотечным кредитам и, как следствие, увеличились шансы на приобретение жилья. После кризиса в 2008 году, в нашей стране дефицит новостроек ещё не исчерпан полностью, а, как известно, спрос рождает предложение. Так что, все вышеперечисленные факторы, безусловно, повлекут за собой рост цен на недвижимость 2013 году.
Какие факторы могут повлиять на снижение цен на недвижимость в 2013 году? Развитие российского рынка не может не зависеть от развития мировой экономики. Сегодняшняя нестабильная ситуация в зоне европейского союза, пока оказывает неблагоприятное развитие динамики мирового рынка. Для России, данная ситуация может повлечь за собой, как следствие, повышение процентных ставок по ипотечным кредитам в 2013 году на 1,5%. Хотя и текущая средняя ставка по ипотечному кредитованию в размере 12% не является низкой.
Прогнозы цен
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, предполагает, что даже при самом пессимистичном прогнозе о развитии мировой экономики в 2013 году, цены на жильё не станут ниже, чем в 2008 году. В рублёвом эквиваленте снижение цен на жильё не превысит уровень 15%.
По мнению ряда экспертов, при таком же развитии событий, снижение цен на жильё в 2013 году, ожидается не более чем на 3%, в период 2014-2015 года предполагается снижение в рамках 8-10%. Если же, мировой кризис в 2013 году не случится, то рост цен на жильё будет продолжаться и достигнет прироста 11-14%.
Согласно, наиболее вероятного развития событий на мировом рынке, то есть при сохранении сложной макроэкономической ситуации, нестабильного курс доллара США, снижении цен на нефть, прирост цен на рынке недвижимости не превысит уровня 5-10% в долларах США. По итогам 2012 года прирост цен на жильё в Российской Федерации составил 11% в рублях, по мнению Геннадия Стерника в 2013 и последующих годах прирост цен составит 2-3% в месяц.
В первой половине 2013 года эксперты ожидают повышения процентных ставок по ипотечному кредитованию. Кредит на жильё станет дороже, примерно на 1,5%. По мнению генерального директора строительной компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, повышение кредитных ставок и нестабильная ситуация мировой экономики, сдерживает рост цен на рынке недвижимости в Москве и по России в целом. Учитывая итоги 2012 года, и анализируя события на мировом рынке, Софья Лебедева прогнозирует рост цен на первичном рынке недвижимости в городе Москва на уровне 7-10%.
На сегодняшний день, цена одного квадратного метра жилой площади в Москве составляет 162, 5 тысяч рублей , в Санкт – Петербурге 92,2 тысяч рублей. В 2013 году, по мнению экспертов, эти цифры изменятся на 200 тысяч рублей в Москве, и 110 тысяч рублей в Санкт-Петербурге. В Сочи-хозяина зимней олимпиады 2014 года, а также в крупных нефтедобывающих городах Тюмень и Сургут ожидается повышение цен жилой площади в 2013 году на 7-10%, в остальных регионах страны ожидается прирост цен не более чем на 3-4%.
То есть, анализируя мнения известных экспертов, можно сделать вывод, что ситуация на рынке российской недвижимости, в целом остаётся стабильной и, по большому счету, ничего нового по сравнению с 2011 -2012 годами нам не обещают.
Как ситуация с ипотекой влияет на рынок
По итогам года прирост ипотечного рынка в 2012 году составит чуть менее 40%. Такой ажиотаж связан с опасением россиян, что наступит новый кризис и цена на недвижимость и процентные ставки по ипотечным кредитам поползут вверх. Колебания курса рубля лишь подогревают ситуацию. Эксперты отмечают, что средний уровень процентной ставки по ипотечному кредитованию в 12% это очень дорого, учитывая тот факт, что договор по ипотечному кредиту заключается на 15-20 лет. Снижения процентных ставок по кредитам в ближайшие годы не ожидается. Для снижения процентной ставки до уровня 6,5% , в первую очередь, необходимо снижение инфляции и непосредственная поддержка банков государством, чего пока, к сожалению, не наблюдается. Но, тем не менее, россияне нуждаются в обеспечении жилой площадью, и более 80% граждан Российской Федерации могут приобрести квартиру или дом, только за счёт заёмных средств. Соответственно, спрос рождает предложение, чем больше выдаётся ипотечных кредитов, тем выше и стабильнее цены на жильё.
Источник: www.investmentrussia.ru